SANCIONES Y MULTAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL – MALAS PRACTICAS DE LOS ADMINISTRADORES
Si a usted le han impuesto sanciones en una copropiedad (Edificios, conjuntos residenciales, condominios, parcelaciones, entre otros), este artículo le será de gran ayuda e interés.
Estos son los tipos de sanciones por obligaciones no pecuniarias, es decir, obligaciones que no estén relacionadas con el pago de cuotas de administración.
Tipos de sanciones: (artículo 59 Ley 675 de 2001)
- Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto del hecho o acto que origina la sanción
- Imposición de multas
- Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
Cómo inmobiliaria constantemente nos informan eventos en los cuales la copropiedad impone sanciones al propietario o inquilino del inmueble, así pues, ¿Es legal que efectúen sanciones?, Si es legal, que se impongan sanciones, cuando se incurre en procederes contrarios a la ley o el reglamento de propiedad horizontal, conforme lo establece la ley 675 de 2001, (Esta es la ley a la cual siempre hay que remitirnos cuando de régimen de propiedad horizontal se trata).
Sin embargo, tristemente vemos que es continua y sistemática, la violación del derecho al debido proceso, derecho de defensa, derecho de contradicción, derecho de impugnación, por parte de los administradores de las copropiedades al momento de imponer una sanción.
¿Cuáles son las prácticas ilegales más comunes por parte de un administrador al momento de imponer una sanción?
- Facturar la multa, dentro del cobro mensual de la cuota de administración:
El administrador, sin existir ni siquiera un comunicado previo, genera la multa, y la factura dentro del cobro de las cuotas ordinarias de la administración.
- El administrador envía una carta avisando el cobro de la sanción:
En este caso es el mismo administrador quien impone la sanción y firma el acta, donde cree erróneamente que al enviar un escrito donde exprese el comportamiento que el infractor ha cometido, junto con la imposición de la sanción, ya está cumpliendo el requisito del debido proceso y notificación.
Ejemplo: Dejamos como ejemplo de abusos, este extracto de respuesta que recibimos por parte de una Copropiedad en Medellín- Antioquia, ante la reclamación de una sanción del cobro de una multa, en la cual simplemente cargaron el valor de la multa en factura de cobro al propietario; y, la copropiedad nos responde que la factura de cada mes y la publicidad de las carteleras son medio idóneos de notificación:
Además, en este ejemplo, el propietario solo se enteró casi un año después de la imposición de la multa, pues él solo pagaba la cuota ordinaria de administración, sin tener conocimiento alguno de la existencia de cobros adicionales, al no haber sido debidamente notificado.
- Restricción al uso de zonas comunes, por parte de los vigilantes:
Es muy común cuando por algún motivo existe mora en el pago, que el administrador, simplemente le da la orden a los vigilantes de la unidad para que le impida al ocupante del inmueble, usar todas las zonas comunes del conjunto residencial, tales como, piscina, sauna, turco, juegos infantiles, cancha polideportiva, carro de mercado, entrega de domicilios, etc.
¿El administrador de una copropiedad está facultado legalmente para imponer una sanción?
No, pues los únicos facultados legalmente para imponer una sanción son la Asamblea general o el Consejo de administración (siempre que se le haya otorgado la facultad), pues se resalta que, el administrador no tiene facultad legal para imponer sanciones, pues su labor frente a estas solamente es hacerlas efectivas, es decir, ser quien las notifica, más no ser quien las imponga; conforme reza el artículo 60 de la ley 675 de 2001:
“ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.” (subraya fuera del texto original)
Si usted ha recibido cartas, llamados de atención o sanciones por parte de un administrador en su copropiedad, ahora sabe bien, que este, no tiene la facultad para imponerlas, en el artículo 51 de la ley 675 de 2001, encontrará cuales son las funciones del administrador.
¿Cómo se debe efectuar la notificación de la sanción?
Ninguna actuación para imponer una sanción debe ser una actuación oculta, y privada, pues esta debe notificarse en debida forma, es decir, se debe requerir a la persona previamente y por escrito mediante un acta, ya sea de la Asamblea o el Consejo de administración, pero esto no es suficiente , como para que se pueda imponer de forma inmediata la sanción, pues es necesario, que en el acta donde se notifica, se especifique en su contenido que ha cometido una conducta contraria al reglamento de propiedad horizontal y se le va a iniciar el proceso sancionatorio. Con ello, la persona podrá conocer la situación que se le imputa y tendrá la oportunidad de ejercer su derecho de defensa, contradicción e impugnación
Cumplido todo lo anterior, la sanción que decida imponer la copropiedad, será totalmente legal y válida.
Como sustento legal de lo anterior, traemos a colación el artículo 2 numeral 5 de la ley 675 de 2001:
“5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.”
También nos sustentamos en el artículo 51 numeral 11 de la referida ley:
“11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.” (subraya adrede).
Como resumen, la notificación de la sanción debe hacerse:
- Por medio de un acta de la Asamblea General o el Consejo de administración.
- Debe notificarse debidamente por los medios que señale el reglamento de P.H.
- Brindar la oportunidad para que se ejerza el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
CONCLUSIÓN
Es obligatorio para todos los residentes y propietarios acatar la ley, el reglamento de propiedad horizontal o manual de convivencia, y es la copropiedad, por medio del administrador, quien se encarga de velar por su cumplimiento; Sin embargo, es importante que los administradores garanticen el debido proceso y los derechos de los propietarios y arrendatarios, pues vemos que en la práctica, es muy común la vulneración de estos derechos, en gran medida no por mala fe del administrador, sino por el propio desconocimiento de la norma y el procedimiento correspondiente.
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