Abril 13 de 2019

 

La ley obliga al arrendador y/o propietario a efectuar las reparaciones NECESARIAS que requiera el bien para mantenerlo en buen estado y al arrendatario a conservar el inmueble en el estado en que se le entrego.

Aquí es importante hacer una pequeña pausa y analizar qué tipo de reparaciones y mejoras existen:

1. Reparaciones Necesarias

2. Reparaciones locativas

3. Reparaciones locativas a cargo del arrendador

4. Mejoras Útiles

5. Mejoras voluptuarias.

 

REPARACIONES DEL INMUEBLE QUE LE CORRESPONDEN AL PROPIETARIO

 

  1. Reparaciones necesarias:

Estas son las únicas obligatorias que el propietario tiene que realizar, es decir, busca cuidar la existencia material del bien, su conservación y utilidad en el tiempo.

Ejemplos:

-El tejado de la casa hay que arreglarlo pues de no hacerlo en una lluvia se podría inundar toda la casa.

-Una grave fuga de agua en la tubería.

 

Fundamento Jurídico:  Artículo 1985 Código Civil Colombiano

 

  • ¿Es posible que el arrendatario las realice y las descuente de arriendo?

Si, el arrendatario tiene la facultad de poder realizar estas reparaciones a pesar de que son obligación del arrendador y/o propietario, toda vez que, hay eventos donde el arrendatario no puede esperar mucho tiempo para que estas reparaciones se lleven a cabo y como su finalidad es conservar el inmueble, el arrendatario podrá realizarlas y descontarlas del arriendo mensual.

Pero únicamente podrá hacerlo cumpliendo estos REQUISITOS:

a. Que la reparación no hubiere ocurrido por culpa del arrendatario.

b. El arrendatario haya informado de manera oportuna al arrendador para que éste proceda para su reparación de manera oportuna.

c. Estas no hayan sido efectuadas por el arrendador.

d. El arrendatario pruebe la necesidad de estas reparaciones.

 

Fundamento Jurídico: Artículo 1993 Código Civil Colombiano

CONCLUSIÓN:

Esta clase de reparaciones siempre le corresponderá hacerlas al propietario, y en la práctica el arrendatario que arbitrariamente se crea con derecho de realizar las reparaciones sin cumplir los requisitos, NO PODRÁ descontarse el costo de la reparación del canon de arrendamiento.

 

2. Reparaciones locativas a cargo del propietario y/o arrendador

Son todas aquellas reparaciones que no suponen un riesgo para la existencia y conservación del bien inmueble, pero son daños o deterioros que ocurren ya sea por el tiempo, el uso legítimo, o fuerza mayor y caso fortuito.

Ejemplo:

  • Se daña el calentador del agua en el apartamento.
  • Deja de funcionar el aire acondicionado en la oficina. 

Fundamento Jurídico:  Artículos 1985 (Reparaciones necesarias), 1998 (reparaciones locativas) y artículo 2028 del Código Civil.

 

REPARACIONES DEL INMUEBLE QUE LE CORRESPONDEN AL ARRENDATARIO

 

  1. Reparaciones Locativas

Son aquellos arreglos o trabajos que se hacen precisos por los deterioros que sufre la cosa por culpa del arrendatario o sus dependientes y le corresponderá a esté realizarlas

 Ejemplo

  • Si se tapona el baño porque el arrendatario botaba la basura por allí, le toca asumir el costo de la reparación.

Fundamento Jurídico: Artículo 1998 Código Civil

 

CONCLUSIONES

 

En resumen, una de las principales obligaciones del propietario es efectuar todas las reparaciones que se causen en el inmueble por el paso del tiempo, el uso normal, o por caso fortuito y fuerza mayor; y al arrendatario, todos los daños y reparaciones que se hayan generado por su culpa o la de sus dependientes.

 

Por último, aunque no son reparaciones, en los inmuebles se pueden presentar ciertos tipos de mejoras, las cuales consideramos oportuno mencionarlas, estas son:

 

A. Mejoras útiles. Artículo 1994 Código Civil

Estas no buscan la conservación del inmueble sino el aumento de su valor.

 Ejemplo. Se construyó un mezanine a la propiedad.

 

B. Mejoras Voluptuarias:

Estas ni contribuyen a la conservación del inmueble ni aumentan su valor, son únicamente de adorno, de lujo.

Ejemplo: - Se coloca un lavamanos de oro al inmueble.

 

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