PROPIEDAD HORIZONTAL: ¿POR QUIEN ESTA COMPUESTA?

¿Cuáles son los órganos de dirección y administración que componen una propiedad horizontal? ¿Para qué sirve y qué funciones cumple la asamblea de copropietarios, el administrador, consejo de administración y el Comité de convivencia?

Para garantizar que nuestro artículo sea fácil de comprender, no miraremos las generalidades que a veces pueden confundir a las personas sobre la existencia en la propiedad horizontal de revisor fiscal, contador, presidente y secretario en las asambleas, entre otros.

Nos centraremos únicamente en lo que tiene principal importancia para el propietario, arrendatario y cualquier persona que se encuentre dentro de una propiedad horizontal, llámese Unidad residencial, edificio, Conjunto residencial, entre otros.

Nuestra base legal siempre será  la ley 675 de 2001, Esta es la ley a la cual siempre hay que remitirnos cuando se trata de régimen de propiedad horizontal en Colombia.

¿CUÁLES SON LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL?  (ARTÍCULO 36 LEY 675 DE 2001)

Estos son:

I) La asamblea de copropietarios, II) El consejo de administración (si lo hubiere), III) Administrador, y IV. Comité de convivencia (si lo hubiere).

Ahora, expliquemos la importancia y sus principales funciones con base a la normatividad vigente.

1. ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS

Podemos decir que es la máxima autoridad dentro de la propiedad horizontal, siendo esta la reunión de todos los propietarios, que se realiza como mínimo 1 vez al año, o si resulta un tema importante o urgente a tratar se reúnen nuevamente en una reunión extraordinaria.

Somos conscientes que algunos propietarios aborrecen asistir a esta asamblea, sin embargo, no olviden la importancia de la misma, y el poder de decisión que tienen, en donde podrán:

• - Nombrar, remover, elegir o mantener al administrador y su suplente, así como los miembros del Consejo de administración y comité de convivencia.
• - Aprobar o improbar el presupuesto anual y los estados financieros.
• - Aprobar reformas al reglamento de propiedad horizontal.
• - Aprobar obras, reformas, reconstrucción o mejoras.
• - Sancionar
• - Entre otras.

Sustento legal: Artículo 38 ley 675 de 2001.

2. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

Su principal función es tomar todas las determinaciones necesarias para que se cumpla lo estipulado en la ley y el reglamento de propiedad horizontal, de ello se derivan muchas funciones, tales como:

• - Sancionar: Hablamos de sanción cuando se va a imponer I) multas, II) restricciones al uso y goce de bienes comunes no esenciales,  III) publicación de lista de infractores. Si bien la asamblea general de copropietarios tiene la facultad de sancionar, en la práctica casi nunca discuten sanciones a un propietario o residente, por lo cual, esta facultad la realiza casi que de forma exclusiva el Consejo de administración.

Resaltamos en este punto que, legalmente los únicos facultados para imponer sanciones son la Asamblea de Copropietarios y el Consejo de administración, por lo cual, un Administrador no puede imponer sanción alguna, pues su deber es simplemente ejecutar la sanción.

• - Apoyar y supervisar la gestión del administrador.
• - Representar y velar por los intereses de los copropietarios.
• - Solución de conflictos
• - Las demás funciones que se le autorice por medio del reglamento de propiedad horizontal.

Sustento legal: Artículo 55 de la ley 675 de 2001.

3. ADMINISTRADOR

Es el representante legal de la propiedad horizontal,  podemos decir que es la figura central dentro de una copropiedad, y es la persona a la cual todos los propietarios, arrendatarios o habitantes de la unidad van a dirigirse en primer lugar para que sean atendidas dudas o requerimientos, pero veamos realmente cuales son sus funciones principales:

• - Ejecutar decisiones:  Las decisiones que manifiesten la asamblea de copropietarios y el Consejo de administración, es el administrador el encargado de llevarlas a cabo.

Ejemplo: Un apartamento donde el ocupante realiza fiestas con alto volumen, afectando la tranquilidad de los vecinos y la copropiedad; es la asamblea de copropietarios o el Consejo de administración, quienes, mediante un acta, imponen una multa, pero es el administrador el encargado de notificar y ejecutar la sanción.

Sobre el anterior ejemplo queremos resaltar que un administrador NO PUEDE imponer sanciones por su cuenta, pues es una mala práctica muy común que desafortunadamente vemos que realizan algunos administradores.

• - Administración financiera: Administra y maneja el presupuesto y fondos aprobados, realiza cobros y pagos.
• - Velar por el mantenimiento, conservación y buen uso de la propiedad horizontal:  Para ello podrá contratar trabajadores, gestionar contratos con proveedores y servicios externos.
• - Rendición de cuentas: Presentar informes periódicos de su gestión.
• - Convocatoria de reuniones y notificaciones.
• - Entre otras funciones.

Sustento legal: Artículo 51 de la ley 675 de 2001

4. COMITÉ DE CONVIVENCIA.

La principal función del comité de convivencia, es atender los conflictos internos que puedan surgir entre propietarios, residentes, administrador, entre otros; Su objetivo es mediar entre las partes en discordia, generando estrategias para una solución pacifica y conciliada de la controversia.

Ojo, el comité de convivencia no puede imponer ningún tipo de multa o sanción.

Sustento legal: Artículo 58 de la ley 675 de 2001.

IMPORTANTE

Recuerda, El Consejo de Administración y el Comité de convivencia, en las propiedades horizontales destinadas a vivienda, su existencia no es obligatoria, sin embargo, si las consideramos de suma importancia y practicidad por lo que las propiedades horizontales deberían tenerlas. No olvides que los miembros que la conforman no reciben remuneración, realizan su labor de forma totalmente gratuita, pues son propietarios que su motivación, es velar por el bienestar, cuidado y buen manejo de la propiedad horizontal.

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