CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 6 PREGUNTAS FRECUENTES

¿Que es un contrato de arrendamiento? ¿Tiene que ser por escrito y estar autenticado? ¿Cuál es el tope máximo que se puede aumentar el arriendo?
Encuentre aquí las respuestas a las preguntas más comunes en materia de arrendamiento tanto de vivienda urbana como comercial.

1. ¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

     Es un acuerdo de voluntades, donde dos partes se obligan recíprocamente, el    propietario o arrendador a conceder el uso y goce de un bien inmueble, y el arrendatario a pagar un precio determinado por dicho goce.

    Fundamento Jurídico: La definición general del contrato de arrendamiento la podemos encontrar en el artículo 1973 del Código Civil Colombiano, es decir, se aplica tanto para el arrendamiento de bienes inmuebles para una destinación diferente a vivienda, como para el      arrendamiento de cosas o servicios.  

   Y el Artículo 2 de la Ley 820 del 2003 cuando se trata exclusivamente de arrendamiento de vivienda urbana.

2. ¿EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO TIENE QUE SER POR ESCRITO Y ESTAR AUTENTICADO?

No, el contrato de arrendamiento verbal en Colombia es totalmente válido, sin embargo, no recomendamos que usted realice un contrato verbal por la dificultad probatoria que tiene este tipo de contrato en el evento que tenga que acudir ante el juez para solicitar una restitución de inmueble o dirimir cualquier tipo de conflicto.

Tampoco es necesario que el contrato de arrendamiento este autenticado en notaria, no obstante, se suele utilizar con frecuencia buscando dar mayor seguridad y confianza a las partes, siendo una forma de asegurar que la persona con quien usted está contratando sea efectivamente quien dice ser, y no haya lugar a algún tipo de suplantación o falsificación.

3. ¿ES VÁLIDO EL ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA EN COLOMBIA?

Si, es permitido el arrendamiento de cosa ajena puesto que la ley no exige que el arrendador sea el dueño de la cosa dada en arrendamiento, pero siempre y cuando no se vean vulnerados los derechos del verdadero dueño.

Fundamento Jurídico: artículo 1974 Código Civil Colombiano

4. ¿CUÁL ES LA LEY O REGLAMENTO APLICABLE A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS EN COLOMBIA?

Aquí es necesario determinar primero sobre qué tipo de arrendamiento nos encontramos: si es de vivienda urbana, o si es para destinación comercial.

• Si es un contrato cuya destinación es de vivienda urbana, es decir, usted arrienda un apartamento, casa o finca para vivir usted o su familia, la legislación aplicable es la LEY 820 DEL 2003.

• Si es un contrato cuya destinación es comercial, es decir, usted arrienda una oficina, local o bodega, para su negocio o cualquier otra destinación diferente a vivienda, la legislación aplicable es el Código de comercio artículos 518 al 524, y de forma supletiva, el Código Civil.  ¡OJO! En esta modalidad de contrato hay gran libertad contractual, por lo que no olvide, que el contrato es Ley para las partes.

5. ¿CUÁL ES EL INCREMENTO MÁXIMO PERMITIDO PARA SU CANON DE ARRENDAMIENTO?

Para arrendamiento de vivienda urbana, el valor del arriendo se incrementará cada 12 meses y NUNCA podrá superar el valor del 100% del IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año inmediatamente anterior (artículo 20 ley 820 del 2003).

Para arrendamiento Comercial, nuestro legislador no estableció un tope máximo en el incremento del precio en el canon de arrendamiento, por lo que, en teoría, se podría llegar incluso a duplicar el valor del arriendo, y no habría ley que lo prohíba, sin embargo, el incremento será según lo que hayan pactado en el contrato de arrendamientos. Recomendamos, que el incremento se estipule en un 10% del canon de arrendamiento.

6. ¿SI UN ARRENDAMIENTO LLEVA MUCHOS AÑOS, PUEDE EL ARRENDATARIO HACERSE DUEÑO?

Muchas veces los propietarios sienten temor cuando un inquilino lleva 10, 30, 50 años o más, ocupando un mismo inmueble, de que estos puedan volverse dueños del bien, en virtud del tiempo. Sin embargo, esto es solo un mito que no tiene fundamento legal, por lo que usted como propietario no tiene nada de qué preocuparse.

El contrato de arrendamiento transfiere al inquilino únicamente el uso y el goce del inmueble, nunca el dominio, es decir, el arrendatario reconoce dominio ajeno, por lo que no importa si lleva 50 años como inquilino en el mismo inmueble, nunca será poseedor, ni mucho menos dueño del inmueble.